В соответствии с результатами аукциона между ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (арендодатель) и ООО (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений в здании, находящемся в федеральной собственности.
В целях осуществления государственной регистрации Договора ООО совместно с ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» обратилось в Управление с заявлением.
В рассматриваемом споре отказ регистрирующего органа был мотивирован тем, что не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а именно:
— при сопоставлении кадастровых сведений об объекте недвижимости, имеющихся в государственном кадастре недвижимости, и сведений, указанных в техническом плане, выявлены противоречия в графической части между актуальными сведениями ЕГРН в здании и представленным техническим планом;
— отсутствует разрешение на реконструкцию здания, что свидетельствует о возможном самовольном строительстве.
ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» на праве оперативного управления принадлежит всё здание целиком и оно вправе распоряжаться любой его частью по своему усмотрению с учетом норм действующего законодательства.
Из п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 следует, что допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
В соответствии с частью 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.
Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.
В результате адвокат Сергей Москаленко выиграл спор против Управления Росреестра по Москве в Арбитражном суде города Москвы