Суть дела приводим ниже.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 декабря 2016 года (дело № А40−217 427/14−142−1774) исковые требования ООО «Московский Межрегиональный Центр содействия предпринимательству» (далее — ООО «ММЦ») к ДГИ г. Москвы удовлетворены частично, а именно суд решил: Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Московский Межрегиональный Центр содействия предпринимательству» (ОГРН 1 037 739 573 850, 107 031, г. Москва, Кузнецкий мост, д. 19, стр. 1) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1 037 739 510 423, 125 009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 220,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кузнецкий Мост, д. 19, стр. 1, этаж 3, пом. V, комн. 1−15, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
п. 3.1. «Цена объекта составляет 51 875 000 (пятьдесят один миллион восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;
п. 3.4. «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 440 972 (один миллион четыреста сорок тысяч девятьсот семьдесят два) рубля 22 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».
Постановлением 9 ААС от 20 марта 2017 года (№ 09АП-1888/2017-ГК) Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 декабря 2016 года по делу № А40−217 427/2014 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба — без удовлетворения.
Таким образом, 20 марта 2017 года Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 декабря 2016 года по делу № А40−217 427/2014 вступило в законную силу и в рамках его исполнения между истцом и ответчиком должен был быть заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 220,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кузнецкий Мост, д. 19, стр. 1, этаж 3, пом. V, комн. 1−15, в редакции договора урегулированной судом.
В рамках исполнения вступившего в законную силу решения суда ответчик 08 декабря 2017 года за исх.№ ДГИ-И-63 454/17 направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 220,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кузнецкий Мост, д. 19, стр. 1, этаж 3, пом. V, комн. 1−15, который истец получил по почте 15 января 2018 года.
В частности, в п.п. 1.2, 1.3. указанного проекта договора купли-продажи нежилого помещения содержится информация об отсутствии всяких зарегистрированных обременений, арестов, залогов в отношении отчуждаемого нежилого помещения, а также сведения о том, что право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за городом Москва.
Однако, 23 января 2018 года, истец получил от ГУП «РЭМ» уведомление от 16.01.2018 г. исх. № 167/18/12−34 «О регистрации права хозяйственного ведения» в отношении указанного отчуждаемого нежилого помещения.
Из уведомления следует, что Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2017 года№ 38 497 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП „РЭМ“ объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кузнецкий мост, дом 19, строение 1», в хозяйственное ведение ГУП «РЭМ» переданы нежилые помещения по вышеуказанному адресу, площадью 220,5 кв.м. (этаж 3, пом. V, комн. 1−15), о чем 28 ноября 2017 годав ЕГРН сделана запись регистрации от 28.11.2017 г. № 77:01:1 039:1841−77/011/2017−1.
Таким образом, п.п. 1.2, 1.3. проекта договора купли-продажи нежилого помещения от 08.12.2017 г. (в редакции ДГИ г. Москвы) не соответствуют действительности и противоречат данным ЕГРН.
Кроме этого, стоит обратить внимание на то, что Ответчик НЕ ИСПОЛНЯЛ решение суда, вступившее в законную силу 20 марта 2017 года на протяжении 10 месяцев, более того Ответчик зная о постановленном решении суда, прямо нарушил его и законные интересы Истца, совершил действия сначала по передаче спорного помещения в хозяйственное ведение (распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2017 года № 38 497), затем путем акционирования третьего лица (распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 28.12.2017 г. № 45 168) — совершил отчуждение спорного помещения в собственность третьего лица, тем самым исключив возможность продажи Истцу спорного помещения.
Кроме этого, п. 1.7. проекта договора купли-продажи нежилого помещения от 08.12.2017 г. (в редакции ДГИ г. Москвы) сообщается, о том, что Объект является выявленным объектом культурного наследия «Доходный дом с магазинами кн. А. Г. Гагарина (в основе палаты XVIIIв.) 1817 г., 1886−87 гг. арх. В. А. Коссов, 1896 г. арх. Р.И. Клейн».
Получение охранного обязательства, как и принятие будущим собственником мер по охране и надлежащему содержанию объектов культурного наследия является правом собственника, кроме этого, в урегулированной судом редакции договора отсутствовали вышеуказанные обременения.
Также, в пп. 3.2., 5.1., 5.2., 5.3. проекта договора купли-продажи нежилого помещения от 08.12.2017 г. (в редакции ДГИ г. Москвы) содержатся ущемляющие права и законные интересы истца и ставящие истца в заведомо невыгодное положение по сравнению с положением других таких же покупателей недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности.
Анализ ст. 54 и 57 Конституции РФ, ст. 5 НК РФ, ст. 4 и 422 ГК РФ, показывает, что Закон, ухудшающий положение субъекта права, не имеет обратной силы, в то время как Закон, улучшающий положение субъекта права, может иметь обратную силу по усмотрению законодателя.
В данном случае, 30 июня 2015 года вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, согласно которым увеличен срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на 5 лет.
В связи с тем, что разногласия в части срока рассрочки не были урегулированы судом и договор купли-продажи заключен между сторонами не был, суд может установить срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с действующим в настоящий момент законодательством, улучшающим положение истца.
Более того, договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по правилам, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, учитывая, что Федеральный закон № 159-ФЗ императивно установил, что срок рассрочки выкупаемого имущества должен составлять не менее 5 лет, то в данном случае в проекте договора в редакции ответчика должен быть срок рассрочки — 5 лет.
Данная правовая позиция подтверждена постановлениями Арбитражного суда Московского округа от 30 июня 2016 года и Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2016 года по делу №А40−215 558/2014.
Все вышеуказанные разногласия были направлены ответчику 13 февраля 2018 года в форме протокола разногласий № 1.
Однако, ответчиком отказано истцу в принятии разногласий, кроме этого, ответчик отказал истцу в приобретении указанного нежилого помещения в связи с утратой преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (истечение сроков ответа на проект договора купли-продажи).
В данном случае истец в «последний» день (по логике ДГИ г. Москвы) получил уведомление от ГУП «РЭМ» о государственной регистрации хозяйственного ведения в отношении спорного нежилого помещения, что влечет невозможность в принципе заключить договор купли-продажи нежилого помещения, препятствует и является существенным обременением для будущего собственника, а главное противоречит предмету договора.
Принятие (акцепт) проекта договора в редакции ДГИ г. Москвы, привело бы к серьезным финансовым потерям со стороны Истца, т.к. в таком случае в государственной регистрации перехода права собственности по Договору купли — продажи нежилого помещения было бы отказано (наличие зарегистрированного хозяйственного ведения), а Истец уже бы оплатил стоимость нежилого помещения или в соответствии с проектом договора должен платить пени за несвоевременную государственную регистрацию, так как было бы юридически невозможно ее осуществить.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Согласно п. 5 ст. 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. No 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истец внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Кроме этого, 30 мая 2018 года на спорное помещение было зарегистрировано право собственности за АО «РЭМ» (№ 77:01:1 039:1841−77/012/2018−4 от 30.05.2018 г.).
Вышеуказанные действия ДГИ г. Москвы являются незаконными, нарушающими права и законные интересы Истца, противоречащими постановленному решению суда, вступившему в законную силу.
На основании изложенного, просим:
- признать незаконным Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2017 года № 38 497 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП „РЭМ“ объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кузнецкий мост, дом 19, строение 1», в части включения нежилого помещения, площадью 220,5 кв.м. (этаж 3, пом. V, комн. 1−15) в Перечень объектов нежилого фонда, подлежащих закреплению на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» (№ п/п 7), оформленного Приложением б/н к Распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2017 года № 38 497;
- исключить из сведений ЕГРН запись регистрации от 27.11.2017 г. 77:01:1 039:1841−77/011/2017−1, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:1 039:1841, г. Москва, ул. Кузнецкий мост, дом 19, строение 1;
- исключить из сведений ЕГРН запись регистрации от 30.05.2018 г. (№ 77:01:1 039:1841−77/012/2018−4), в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:1 039:1841, г. Москва, ул. Кузнецкий мост, дом 19, строение 1;
- признать за ООО «Московский Межрегиональный Центр содействия предпринимательству» ОГРН 1 037 739 573 850 ИНН 7 701 185 592 право на преимущественное приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 220.5 кв.м. (этаж 3, пом. V, комн. 1−15), расположенного по адресу г. Москва, ул. Кузнецкий мост, дом 19, строение 1, в соответствии с Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 декабря 2016 года по делу № А40−217 427/2014;
- восстановить за ООО «Московский Межрегиональный Центр содействия предпринимательству» ОГРН 1 037 739 573 850 ИНН 7 701 185 592 срок на преимущественное приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 220.5 кв.м. (этаж 3, пом. V, комн. 1−15), расположенного по адресу г. Москва, ул. Кузнецкий мост, дом 19, строение 1, в случае признания ООО «Московский Межрегиональный Центр содействия предпринимательству» пропустившим таковой срок;
- признать отказ Департамента городского имущества города Москвы по вопросу заключения договора купли-продажи недвижимости площадью 220.5 кв.м., расположенной по адресу г. Москва, ул. Кузнецкий мост, дом 19, строение 1, на условиях протокола разногласий, представленного ООО «ММЦ» от 13.02.2018 г. исх. № 5 (от 15.02.2018 г. вх. № ДГИ-1−11 752/18), оформленный письмом от 07 марта 2018 г. ДГИ-1−11 752/18−1 — незаконным;
- обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «Московский Межрегиональный Центр содействия предпринимательству» ОГРН 1 037 739 573 850 ИНН 7 701 185 592 договор купли-продажи нежилого помещения площадью 220,5 кв.м. (этаж 3, пом. V, комн. 1−15), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кузнецкий мост, дом 19, строение 1, в редакции договора ООО «МОСКОВСКИЙ МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР СОДЕЙСТВИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВУ» ОГРН 1 037 739 573 850 ИНН 7 701 185 592, изложив п. 1, 1.2., 1.3., 1.7., 3.2., 3.4, 5.1., 5.2., 5.3., подп. 5.3.1. договора купли- продажи в следующей редакции:
«1. Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем „Продавец“, в лице_____________________________________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью „Московский Межрегиональный Центр содействия предпринимательству“, именуемое в дальнейшем „Покупатель“, в лице Генерального директора Н. В. Тепловодской, действующей на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе „Стороны“, а по отдельности „Сторона“, руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“, Законом города Москвы от 17.12.2008 г. № 66 „О приватизации государственного имущества города Москвы“, решением Арбитражного суда города Москвы от 06.12.2016 г., постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 г. и Арбитражного суда Московского округа от 14.07.2017 г. по делу № А40−217 427/14, составили настоящий (далее — Договор) о нижеследующем.»;
«1.2. Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 21.02.2002 г. № 77−01/41−030/2002−245)»;
«1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или по арестом не состоит, не является предметом залога, ограничений и обременений не зарегистрировано»;
Пункт 1.7. исключить из Договора;
«п. 3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения»;
«п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 864 583 (восемьсот шестьдесят четыре тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки и процентов за предоставленную рассрочку п. 3.2. Договора, начисляемых на остаток от основного долга»;
«п. 5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0.1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки»;
«п. 5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект (п. 2.1.2 Договора) Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены Объекта»;
«5.3. В случае уклонения или задержки от государственной регистрации перехода права собственности на Объект, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 1% от цены Объекта. При этом оплата по Договору приостанавливается до момента полного выполнения Продавцом своих обязательств по обеспечению государственной регистрации прав на Объект»;
Дополнить Договор подп. 5.3.1. следующего содержания:
«5.3.1. В случае расторжения договора по согласию сторон, Покупатель возвращает Продавцу Объект, указанный в п. 1.1. Договора, в состоянии на дату подписания Договора, а Продавец возвращает Покупателю все денежные средства, уплаченные Покупателем Продавцу за Объект на дату расторжения Договора».;
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы в пользу ООО ««Московский Межрегиональный Центр содействия предпринимательству» ОГРН 1 037 739 573 850 ИНН 7 701 185 592 понесенные судебные расходы.
В итоге суд решил:
Признать незаконным Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 15.11.2017 № 38 497 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП „РЭМ“ объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кузнецкий мост, д. 19, строение 1» в части включения нежилого помещения, площадью 220,5 кв. м (этаж 3, пом. V, комн. 1−15) в Перечень объектов нежилого фонда, подлежащих закреплению на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» (No п/п 7), оформленного Приложением б/н к Распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 15.11.2017 № 38 497.