В соответствии с договором аренды помещений, здания, находящегося в оперативном управлении, заключенным в соответствии с ФЗ-135 «О защите конкуренции» с согласия учредителя в лице Министерства, Университет передал, а ООО приобрело на правах аренды помещение.
Вышеуказанный договор заключен на срок 5 (пять) лет и подлежит государственной регистрации.
Часть объекта недвижимого имущества, передаваемая в аренду, индивидуализирована и идентифицирована сторонами договора путем нанесения графической схемы на поэтажном плане, который является неотъемлемой частью договора аренды.
Уведомлением Росреестр приостановил государственную регистрацию договора аренды по следующим причинам:
— в связи с отсутствием технического плана для постановки объекта аренды на кадастровый учет.
— в связи с отсутствием согласования сделки по передачи недвижимого имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти.
Уведомлением Росреестр отказал ООО в государственной регистрации договора аренды по основаниям, указанным в вышеозначенном уведомлении о приостановлении.
Адвокат Сергей Москаленко привел суду следующие доводы.
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным этапом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В пункте 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким основаниям, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
При этом согласно пункту 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В соответствии с п. 5 ст. 44 Закона, если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, в частности совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.
Более того, в ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части зданий сведения о передаваемой в аренду части здания, так как право собственности на Здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним а, значит, в соответствии с ранее действующими нормами Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., само Здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (22.05.2012).
Сведения о Здании и о его частях, содержавшиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в Государственном кадастре недвижимости на сегодняшний момент являются актуальными.
В соответствии с п. 6 ст. 72 Закона со дня вступления в силу Закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с этим, Университет, как правообладатель (оперативное управление), в соответствии со ст. 4 Закона является участником отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, и в соответствии с п. 6 ст. 72 Закона не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в ЕГРП и ГКН, в том числе путем предоставления технического плана на часть Здания, передаваемую в аренду.
Арендодатель и арендатор в соответствии со ст. 607 ГК РФ исчерпывающе указали в Договоре аренды все данные, позволяющие определенно установить часть Здания, подлежащую передаче Арендатору в качестве объекта аренды.
Указанные в Договоре аренды данные содержаться в ЕГРН. Оснований для приостановления государственной регистрации Договора аренды нет.
Данная позиция суда согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, а именно: «Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным».
Аналогичный подход отражен в Определении Верховного Суда РФ от 19.12.2016 г. № 306-КГ16−17 844 и Определении Верховного Суда РФ от 16.01.2017 г. № 306-КГ 16−18 329.
В результате суд обязал Управление Росреестра по Москве зарегистрировать договор аренды.