К адвокату Сергею Москаленко обратилось ООО (арендатор земельного участка).
Суть дела сводится к следующему.
По условиям п. 4.2, 4.6 договора (особые условия), земельный участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.
Арендатору ограничивается ведение хозяйственной деятельности и запрещается строительство, реконструкция за исключением случаев применения специальных мер, направленных на сохранение, восстановление историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия с оформлением установленном порядке охранного обязательства на объекты культурного наследия.
В ходе осмотра земельного участка Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, установлено, что на земельном участке, арендуемом ООО по договору возведена двухэтажная пристройка.
Распорядительный акт по вопросу изменения целевого назначения участка полномочным органом власти города Москвы не принимался, изменения в договор в части также не вносились.
В соответствии с п. 7.4 договора в случае использования земельного участка не целевому назначению и неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 настоящего договора и условий, касающихся использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Учитывая допущенные нарушения условий договора, ДГИ г. Москвы на основании результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 № 791-ПП начислен штраф по п. 7.4 договора в размере 10 245 000 рублей.
Адвокат Сергей Москаленко привёл суду следующие доводы.
Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
В рассматриваемом случае размер неустойки, о взыскании которой просит ДГИ г. Москвы, явно несоразмерен последствиям нарушения ООО обязательства, в связи с чем неустойка должна быть снижена в 10 раз до 1 024 500 рублей.
При этом, в данном случае неустойка предусмотрена не за неисполнение (ненадлежащее исполнение) денежного обязательства.
Адвокат Сергей Москаленко рекомендует арендаторам земельных участков в Москве обращаться за юридической помощью по снижению штрафа за нецелевое использование земельного участка.